姚振华 万科_姚振华过去一年财富暴涨820% 晋级第四

胡润认为，中国企业家的创富模式经历了五个阶段：从贸易，到制造业、到房地产行业、到IT，再到现在的资本运作。姚振华则是现在这个资本时代的代表人物。明源君注意到，目前，十大富豪基本都涉足了保险等金融行业，至于孙宏斌更是气势汹汹地杀到了深圳，通过并购快速攻城略地。可以说，房地产已经进入资本为王的大时代。未来，无法在资本市场上长袖善舞的房企，很容易被干死。而通过布局REITs和保险公司，或许能掰回一局。
　　富豪的财富和房地产行业的集中度都在提高，资本的时代已经来临
　　今年胡润富豪榜的前十名中，姚振华的涨幅最高，达到了820%！如果去除姚振华，前十名的平均涨幅约为22%；而加上姚振华，数值则拉升到83%。这就是资本的力量！
　　不少网友哀叹说，实干家雷军竟然干不过投机者姚振华，这是时代的悲哀。姚振华借助万宝之争身家暴增，确有偶然性。我们也要尊重实干，可是，我们也必须要重视资本的力量。绿城的产品做得多好，可是结果呢？人，不能与趋势为敌！
　　最近十几年，房地产行业的富豪在榜单中的占比是逐渐减少的，从2003年的58%降到2015年的16%，今年更是下降到了10%左右。可是，这些富豪财富值不仅没有下降，反而大幅提升了，因为行业的集中度正在不断提升。未来通过资本运作，兼并收购，还会进一步提高。
　　一最终，中国房企只会剩下一万家左右，目前仍偏多
　　2000年至2013年，中国房地产市场经历了黄金十年，利润高得一度让老板都不好意思，房企自然遍地开花。高峰时期，中国有七八万家房企。
　　房地产是一个相对特殊的行业，但竞争比较充分，当其经过萌芽，快速发展阶段之后，必然走向成熟，而这意味着行业集中度的提高。
　　未来，全国只会留下一万家，甚至更少数量的房企，而目前还有两三万家。过去那种打一枪换一个地方，趁机捞一把的企业都会被兼并。想抢先一步兼并好资产，就要懂得资本运作。
　　二整个房地产市场已经逐步进入到了存量房时代
　　去年以来的疯抢，给人一种中国很缺房子的错觉，但其实中国早已逐步进入存量房时代。
　　根据2010年人口普查结果测算，我国城镇住宅建筑面积2010年达到203.0亿平方米，城镇人均住宅面积达到30.3平方米，其中，城市人均29.2平方米，镇人均32.0平方米。
　　同策咨询的研究显示，2010年中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，这意味着中国房地产市场供求已基本平衡，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。
　　上述统计的口径存在于一定的争议，但是至少说明中国已经不特别缺房子。改善性的需求肯定会有，但增量减少，存量增大。至于很多房企老板说的，人们对居住需求的改变永远不会满足，是一句正确的废话，因为将整个宇宙给你，你也很快会不满足！要站在合理的边界内展望未来！
　　三调控将会让中小房企被吃掉，资本可大展身手
　　国庆假期以来，21个城市先后调控或者在原有基础上加码。目前，虽然还没有引发大规模的降价潮，但是成交量的下滑已经让不少前期投资拿地过于冒进的中小房企感到担忧。如果调控持续两年左右的话，迫于资金压力，这些房企将陷入困境。彼时，就是资本大展身手的时候。
　　孙宏斌认为，现在是融创最好的机会，2年之后，融创广深公司要卖到500亿！广深可是巨头林立之地，可买的土地也不多，但对并购之王来说，这不是问题。目前，融创广深公司成立时间不过一年，但今年前9个月，融创通过收购，已经在广深区域获得了15个项目，总建面约400万平米，到年底可能会有25个项目！
　　至于手里有大把廉价资金的碧桂园，仅湖南区域，未来三年就要打造100个碧桂园，这意味着其进入的县市原来那些房企，多数要跟明天说再见。因为其布局拥有战略纵深，一二线调控可以卖三四线的，受的影响没那么大，还可以趁机兼并别人。上周末，明源君到松湖碧桂园交流，问及调控之后会不会考虑降价，得到答案是，碧桂园宁愿关门不卖也不会降价！大多数中小房企，是没有这种底气的。
　　明源君在上一篇文章中提到，此次调控给了碧桂园、恒大等公司吞并中小房企，做到4000亿的机会，其实是很保守的说法。因为恒大未来三年的销售目标预计是4500亿元、5000亿元、5500亿元！
　　成熟市场的房地产金融公司市值，远比开发类企业的市值要高得多
　　一个国家的经济发展，无非以下几个阶段：要素驱动、投资驱动、创新驱动，以及资本驱动。目前，中国已经进入到了资本驱动的阶段。而房地产作为重资本行业，这一特性更加明显。大如万科者，同样被资本狙击，何况其他房企呢。
　　那么，存量时代，如何借助资本的力量保全，甚而壮大自己呢？美国，香港地区的REiTs都已经十分成熟，国内的万科是这方面的先行者，新城控股等也已经开始跟进。其模式，都值得借鉴。
　　一美国的西蒙地产借助REITs成为零售地产之王
　　以美国成熟的经验来看，房地产金融可以为地产企业创造新的价值链。目前美国房地产金融的总市值已经超越传统地产开发企业，特别是以REITs为代表的房地产金融业发展迅猛。
　　截至2015年1月27日，美国上市开发商总数34个，总市值520亿美元，其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值为89亿美元；而上市REITs有254个，总市值达9594亿美元，全美最大的商业零售REIT-西蒙地产（SPG）市值达600多亿美元！